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北京写字楼市场迎来新窗口

北京写字楼租赁网2020-05-24写字楼资讯

  受疫情影响,第一季度北京写字楼市场冻结、交易暂停,各商圈租金也在此形势下有了不同幅度的下调。

  在这样的大环境下,企业搬迁选址应该如何进行?怎么才能争取到更好的租赁条件?相信本期地产实验室高力国际专栏,会给大家一些启发。

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  市场冻结租金下调,企业搬迁迎来新窗口

  市场变化:被疫情冷冻的北京写字楼租赁市场

  受疫情影响,一季度北京甲级写字楼租赁市场处于冷冻状态,几乎所有租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。

  一季度北京市场的吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米,这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负吸纳量。

  租金走势:各个商圈均呈现不通同程度环比下跌

  全市甲级写字楼平均租金同比降低2.5%,达到373元每月每平米,各个商圈均呈现不通同程度环比下跌。其中燕莎商圈跌幅居首,环比下降-5.4%;长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动,整体市场环境依然更有利于租户。

  基于目前疫情后期的市场状态,以及新增供应量的逐步入市,租金预期会有较大下行调整大概会在明年一季度发生转变。因此,整体的市场的租金调整迎来了一个一年左右的时间窗口,这个时间窗口将成为企业进一步在后疫情时期降低办公成本或提升办公品质的良好时机。

  有搬迁、扩租需求的租户可以比较积极的在市场中更高性价比的优质物业进行办公空间升级。未来两年到期的客户可以提前开始续租条件谈判,争取更好的条件。

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  办公区整合与短期过渡的不同方案

  通过以下两个具有代表性的案例分享,大家可以看到疫情期间办公楼租赁选址的挑战,了解租户选址中普遍遇到的痛点,以及高力针对痛点所采取的不同的租赁策略。

  案例1:多办公区域整合实现成本下降

  背景及挑战:

  企业A是世界500强之一。其中国区总部位于北京,办公人员超过2500人。目前办公室分布于北京的CBD,望京-酒仙桥等区域,合计租赁面积将近18,000平方米。

  其中,最大的一块租赁面积位于望京-酒仙桥区域,超过10,000平米。所在楼宇为该区域内较为优质的甲级写字楼,物业管理水平优秀,餐饮等配套设施齐全,楼内租户基本为国内外知名企业。A企是该楼宇建成后较早入驻的租户,当前租金远低于目前市场水平,租约到期时间为2021年底。按正常情况,续租会有很大涨幅。

  2019年11月份,出于业务角度考虑,A企希望将北京区域内办公室进行整合,搬到更好的写字楼。

  疫情发生后,受A企业委托,高力国际通过实时观察市场走向,以及对于未来的经济走势和北京写字楼租金走势的分析与展望,得出:「搬迁及装修会对公司未来短期现金流造成比较很大的影响,应暂缓搬迁,同时考虑续租加扩租」的方案。

  在调查过程中发现,A公司所在望京办公楼的部分客户在年底租约到期后将不再续租,空出的面积完全可满足A企业在楼内扩租进行整合的需求,这满足了扩租整合的可能性。

  随后通过对备选项目与续租进行比对分析,高力在谈判中制造杠杆,成功引导业主方降低续租租金的涨幅期望值,重视出租率。最后,告知业主:如果不升级空调系统将会直接影响客户的最终决定,客户会搬迁到新的写字楼。

  最终,业主同意在疫情结束以后立即改造空调系统,最终的续租租金涨幅低于5%。A公司由此节省下千万元的租赁成本,同时争取了更多灵活条款,包括扩租与续租的租金涨幅,提前解约权等。

  案例2:短期过度,实现空间优化升级

  项目背景及挑战:

  企业B是跨国制造领军企业。办公室位于二环周边的一幢甲级写字楼,拥有员工约260人,面积将近3000平。办公室将于2020年底到期,考虑到现办公室不能满足未来业务发展需求,企业B计划搬迁到附近硬件设施更好的楼宇。

  对于搬迁的备选项目,企业B有以下几点要求:

  1、具备LEED认证的甲级写字楼,对于空调及新风等硬件要求高;

  2、备选项目周边要有包括酒店,餐饮在内的完善商务配套,满足日常员工餐饮及商务宴请需求;

  3、步行3分钟内可达地铁站;

  4、控制搬迁及租赁的总成本,要求不能高于原址续约的租金。

  该项目于2019年12月份启动,受疫情影响,项目考察及商务谈判等工作被迫暂停。疫情稳定后,高力在第一时间邀请B企业参观了CBD新入市项目。

  新项目硬件条件领先,考虑到楼宇的品质升级,B企业最终倾向于CBD的新项目,并决定把选址范围扩大。经过短期续租谈判,最终争取到现有办公楼按照原租赁价格延长6个月租期。

  同时,利用CBD新项目入市更需要优质租户去化空置率的需求,高力成功为企业B争取到了远低于市场水平的租金,和更多的租约灵活性,包括装修/免租期,续租租金涨幅等。

  虽然总计划人数增加了20个人,但通过有效地优化办公空间利用率,新租赁面积非但没有增加,反而减少了100平米。提高了办公空间的使用率的同时,总的5年的租赁费用没有增加。

  疫情影响下的北京租赁市场已出现了新的租户市场,无论是搬家换新址,还是整合办公地,这都是一次很好的升级办公空间的机会。

* 以上内容由高力国际提供